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小区商铺投资，风险凸现

hc360慧聪网　2004-11-01 07:52:13

　　“一铺养三代”，广州人一向热衷商铺投资。毕竟，与住宅甚至写字楼相比，投资商铺的获利能力可能更高，当然风险也更大。事实上，由于定价与市场背离，尤其是发展商缺乏商业项目运营经验盲目开发，目前广州不少楼盘小区商铺投资潜藏着巨大的投资风险，楼盘小区商铺投资并不总是像发展商所形容的那样是一项包赚不赔的买卖、一个大“馅饼”，而可能是一个巨大的投资“陷阱”。

　　
　　商铺投资风险突显
　　
　　国内零售业全面开放后，百货、超市的竞争日趋激烈。据悉，外资大型零售企业例如家乐福、百安居、沃尔玛、易初莲花、7－11等，近期都有可能在中国尤其是在南国商业大都会广州市实施“大动作”。外资大型零售企业的相继进驻，令广州商业地产开发与投资面临一次重新布局与整合的机遇。正是看好这一商机，今年来，广州众多房地产发展商纷纷涉足商业地产，掀起了一股声势浩大的商业地产开发热潮。
　　然而，由于不少缺乏商业项目营运经验的房地产商为了追逐商铺高额回报，不仅盲目上马大量开发小区商铺，而且盲目定价，严重透支了小区商铺的投资价值。更为重要的是，不少房地产商开发商铺“重销售、轻经营”的现象极为普遍，令广州楼盘小区商铺投资风险突显。
　　业界“共识”：一般情况下，楼盘小区商铺的定价为住宅的3倍，即一个楼盘住宅均价为每平方米5000元时，商铺一般为15000元左右，然而如今不少楼盘小区商铺与住宅售价业已严重“背离”：一些楼盘住宅只卖每平方米3000多元之价，商铺售价却高达10000多元！
　　缺乏商业项目营运经验的房地产商为了追逐商铺高额回报而推出的大量严重透支了投资价值的小区商铺，造成了大量空置。有关统计数据显示，与去年相比，截至今年8月份，广东地产开发增长了9.9％，其中商业地产增长了50％。然而在地产开发增长的同时，空置面积也达到了2000多万平方米，商业地产空置率更是比去年同期增长了25％！广东省连锁经营协会会长孙雄在接受有关记者采访时表示，目前商业地产开发商在地产开发的过程中，存在盲目上马、分散经营的不良现状。开发商往往不考虑入驻商家的实际需求，缺乏统一规划，结果造成商业地产空置率居高不下。
　　众所周知，住宅小区重要的是居住功能而非商业功能，但为了追逐高额回报而盲目推出大量商铺的发展商，其向消费者所描绘的巨大投资回报却正在将众多投资者引向“深渊”。光大花园董事副总经理陈洪志表示，商铺投资回报率6％是临界线，目前广州商铺投资回报率一般在8％左右，一些楼盘声称回报率可达10％以上，这是很难想象的。据悉，位于花都的枫丹雅居日前推出了“买住宅送商铺使用权”的新举措——“买住宅竟然可以获送商铺(使用权)”，那么拿出较住宅数倍价格炒卖商铺的投资行为风险之大可想而知。
　　
　　交通利好
　　营造“陷阱”
　　
　　投资楼盘小区商铺，最重要的一点是：严防交通利好之诱惑。事实上，目前广州不少楼盘在推出小区商铺时都会向投资者描绘一个“美好前景”：XX干线与地铁几号线铁定于某年某月开通，届时即可独享数万计“人流”所带来的巨大商机！
　　然而发展商无法告知投资者的是：有“人流”并不一定能“留人”。交通便捷，不仅无法招徕小区外的消费者，甚至还有可能促使小区内的业主“外流”。
　　芳村的不少楼盘可以说是广州第一个地铁概念的“独享者”，然而芳村区域内众多楼盘小区商铺的投资者并没有因此而成为“大赢家”，事实上，地铁一号线开通后，不仅没有将外边的人吸引到芳村各楼盘小区商铺去购物，反而将芳村各楼盘小区内的业主吸引到了天河城、中华广场等市中心区内各大购物中心……
　　地铁开通交通改善后，近郊甚至郊区外的诸多楼盘小区内的商铺所面临的竞争对手将不再是小区内或者周边的同行，而是开始与广州各大购物中心例如天河城、中华广场等直接“正面对阵”。试问目前广州又有几个楼盘小区商业项目可以向天河城或者中华广场“叫板”呢！
　　更为重要的是，不少广州人都有在相对或传统购物场所购物的习惯。锦江房地产有限公司策划部主管刘志刚便表示，广州人购物习惯与深圳人不同，深圳只要人气旺的地方商铺大都会旺，但广州人购物有相对固定场所的习惯，楼盘小区商铺要想吸引消费者，需要较长时间的“培育”，祈求开业后便能拢住小区业主甚至招徕周边消费人群很不实际。
　　可以想象，交通更趋便捷后，广州郊外众多楼盘小区的业主会到哪里购物呢？盲目投资楼盘小区商铺风险之大可想而知。

信息来源：中国经营报

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